Navigacija
Svi vlasnici posebnih delova stambene, odnosno stambeno-poslovne zgrade čine stambenu zajednicu koja ima status pravnog lica koji stiče u trenutku kada najmanje dva lica postanu vlasnici dva posebna dela. Stambena zajednica se upisuje u registar stambenih zajednica, koji vode jedinice loklane samouprave.
Međusobni odnosi vlasnika posebnih delova zgrade u stambenoj zajednici u pogledu upravljanja i održavanja zgrade uređeni su Zakonom uz izuzetak da se ovi odnosi, ukoliko zakonom nije drugačije određeno, mogu urediti i pravilima o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova zgrade koja se donose jednoglasno i u sadržini propisanoj Zakonom.
Obavezni organi stambene zajednice su skupština i upravnik.
Članovi skupštine stambene zajednice su svi vlasnici posebnih delova. Skupštinom predsedava upravnik koji je obavezan da prisustvuje svakoj sednici skupštine. Sednice zakazuje upravnik i održavaju se najmanje dva puta godišnje. Inicijativu za zakazivanje sednice skupštine može podneti i svaki vlasnik posebnog dela koji, ukoliko upravnik ne zakaže sednicu po njegovom zahtevu u roku od 10 dana, može da je sam zakaže i o tome obavesti upravnika.
Skupština odlučuje većinom glasova prisutnih članova sa pravom glasa po određenom pitanju osim ako se odlučuje o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju kada se odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova.
Skupština stambene zajednice prostom većinom: određuje visinu mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih delova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, i to na ime troškova održavanja, troškova za rad organa stambene zajednice i drugih troškova; donosi Program održavanja zajedničkih delova zgrade; donosi odluku o organizovanju poslova održavanja zgrade, odnosno o poveravanju poslova održavanja zajedničkih delova zgrade; donosi odluku o preduzimanju radova na zajedničkim delovima zgrade; donosi odluku o održavanju zemljišta za redovnu upotrebu zgrade; donosi odluku o fizičko-tehničkom obezbeđenju zgrade i stvari na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade; donosi odluku o načinu korišćenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade; donosi odluku o unapređenju zajedničkih delova zgrade; donosi odluku o osiguranju od odgovornosti za štete pričinjene trećim licima usled neodržavanja; donosi odluku o postavljanju, odnosno ugradnji stvari na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade i visini naknade koju plaćaju vlasnici tih stvari; usvaja izveštaj o radu upravnika, odnosno profesionalnog upravnika, koji posebno sadrži prikaz realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenju sredstava za realizaciju svake od aktivnosti; donosi odluku o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Skupština, pored odluka iz oblasti svojih nadležnosti utvrđneih ‘Zakonom može da odlučuje i o drugim pitanjima od značaja za stambenu zajednicu.
Kvorum čini obična većina od ukupnog broja glasova članova sa pravom glasa po određenom pitanju, ako odlukom stambene zajednice nije određen veći broj glasova. Sednica skupštine koja se nije mogla održati usled nedostatka kvoruma ponovo se saziva najranije 3, a najkasnije 30 dana od dana kada je sednica trebalo da bude održana, sa istim predloženim dnevnim redom. Kvorum za održavanje i rad ponovljene sednice čini 1/3 ukupnog broja glasova članova, ako odlukom stambene zajednice nije određen veći broj glasova. Odredba o smanjenom kvorumu ne odnosi se na odluke za koje je Zakonom propisana jednoglasnost ili dvotrećinska većina.
Skupština bira upravnika ili profesionalnog upravnika.
Upravnika stambene zajednice bira skupština prostom većinom iz redova članova skupštine na mandatni period od 4 godine, ako odlukom o izboru nije određeno kraće vreme, sa pravom da može biti ponovo biran.
Upravnik kome istekne mandat dužan je da vrši ovu funkciju još 30 dana od dana isteka mandata ako nije izabran novi upravnik.
Ako skupština stambene zajednice ne izabere novog upravnika u roku od 30 dana od dana kada je stambena zajednica ostala bez upravnika, iz bilo kog razloga, svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da zahteva pokretanje postupka pred nadležnim organom jedinice lokalne samouprave za imenovanje profesionalnog upravnika.
Upravnik ima obavezu da zastupa i predstavlja stambenu zajednicu, organizuje radove hitnih intervencija, vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice, izvršava odluke zajednice, vrši popis posebnih, zajedničkih i samostalnih delova i vrši njihovo označavanje i sl. ima i obavezu da uspostavi i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicima samostalnih delova i licima kojima su zajednički ili posebni delovi zgrade izdati u zakup, odnosno na korišćenje po drugom osnovu Mandat upravnika prestaje i ostavkom i razrešenjem.
Upravnik se upisuje u Registar stambenih zajednica, a mandat mu počinje, odnosno prestaje danom donošenja odluke o izboru, odnosno razrešenju, ako samom odlukom, nije drugačije određeno.
Zakon propisuje i postojanje tzv. organizatora profesionalnog upravljanja. U pitanju je privredno društvo (ili preduzetnik), osnovano u skladu sa Zakonom o privrednim društvima koje će se baviti angažovanjem lica koja ispunjavaju uslove za profesionalnog upravnika.
Pored poslova iz nadležnosti upravnika zgrade, profesionalni upravnik je dužen i da: se stara o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade; prima prijave kvarova ili drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji u zgradi) svakim danom u nedelji u periodu od 00-24 časa; na osnovu primljene prijave kvarova ili drugih problema obaveštava nadležni organ o problemu, odnosno zahteva preduzimanje odgovarajućih mera od nadležnog organa; evidentira svaku primljenu prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i sa drugim podacima ako su poznati (ime i prezime podnosioca prijave, licu koje je uzrokovalo probleme i drugo); obezbeđuje izvršenje radova na hitnim intervencijama;predlaže skupštini stambene zajednice visinu naknade za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta na osnovu najmanje tri prikupljene ponude od lica koja se bave održavanjem zajedničkih delova zgrade i zemljišta.
Takođe, profesionalni upravnik podnosi izveštaj o svom radu stambenoj zajednici najmanje dva puta godišnje.
Profesionalni upravnik odgovara stambenoj zajednici za štetu koju ona trpi zbog njegovih propusta u radu, kao i svakom vlasniku posebnog, odnosno samostalnog dela ukoliko zbog propusta u radu profesionalnog upravnika pretrpe štetu na svom posebnom, odnosno samostalnom delu, a za svoj rad, profesionalni upravnik ima pravo na naknadu čija se visina određuje ugovorom o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja.
Ukoliko stambena zajednica ne izabere upravnika ili profesionalnog upravnika jedinica lokalne samouprave će uvesti prinudnu upravu koju obavlja profesionalni upravnik čiji mandat traje dok stanari sami ne izaberu upravnika iz svojim redova ili poslove upravljanja zgradom proverre profesionalnom upravniku.
